A Lei 13.786\/2018, publicada na edi\u00e7\u00e3o desta sexta-feira (28\/12) do Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o, regulamenta o distrato imobili\u00e1rio e trata dos direitos e deveres de incorporadoras, loteadoras e adquirentes de im\u00f3veis nos casos de rescis\u00e3o contratual. Mas especialistas divergem sobre os efeitos da norma. Enquanto alguns advogados acreditam que ela ir\u00e1 contribuir para o desenvolvimento do mercado imobili\u00e1rio, outros pensam que a lei pune com rigor exagerado os consumidores.<\/p>\n
A norma altera a regula\u00e7\u00e3o dos valores que s\u00e3o restitu\u00eddos aos compradores que desistem da aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. S\u00e3o duas as situa\u00e7\u00f5es regulamentadas. Caso a desist\u00eancia se d\u00ea em um empreendimento no qual n\u00e3o haja patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o (restrito a um empreendimento espec\u00edfico), a restitui\u00e7\u00e3o ser\u00e1 de 75% dos valores pagos. J\u00e1 naqueles em que h\u00e1 patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, a restitui\u00e7\u00e3o ser\u00e1 de 50% dos valores pagos.<\/p>\n
\u201cA aprova\u00e7\u00e3o do projeto certamente contribuir\u00e1 para o desenvolvimento do mercado imobili\u00e1rio no Brasil, que hoje sofre n\u00e3o apenas os efeitos decorrentes da crise econ\u00f4mica, mas tamb\u00e9m com os graves problemas decorrentes da inseguran\u00e7a jur\u00eddica existente nos casos de resolu\u00e7\u00e3o do contrato por inadimplemento do adquirente de unidades habitacionais em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria\u201d, diz Ulisses Sousa<\/strong>, s\u00f3cio do Ulisses Sousa Advogados.<\/p>\n Para ele, a nova lei dever\u00e1 colocar fim \u00e0 judicializa\u00e7\u00e3o sobre as desist\u00eancias de compradores em projetos imobili\u00e1rios que, segundo Sousa, \u00e9 de cerca de 40% no pa\u00eds.<\/p>\n \u201cA falta de regras claras d\u00e1 origem a in\u00fameros lit\u00edgios, nos quais a palavra final acerca do assunto \u00e9 conferida ao Judici\u00e1rio, onde muitas vezes os processos s\u00e3o decididos sem um olhar atento para a realidade e as nuances especificas do mercado da constru\u00e7\u00e3o civil\u201d, explica o advogado. \u201cO mercado da constru\u00e7\u00e3o, que precisa de aplica\u00e7\u00e3o intensiva de capital, n\u00e3o suporta mais viver com tamanha inseguran\u00e7a, que contribui para o aumento dos custos e inibe a realiza\u00e7\u00e3o de novos empreendimentos imobili\u00e1rios\u201d.<\/p>\n A quest\u00e3o dos percentuais, explica, traz regras claras para comprador e vendedor. \u201cA nova lei vai contribuir para levar equil\u00edbrio e harmonia a essas rela\u00e7\u00f5es contratuais, sem privilegiar qualquer uma das partes\u201d, avalia Sousa.<\/p>\n Percentuais diferentes<\/strong> \u201cAssim, os valores est\u00e3o \u2018afetados\u2019, isto \u00e9, restritos a um empreendimento. Esta figura faz com que os compradores e incorporadores fiquem protegidos porque se trata de uma garantia para que a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja obstada\u201d, destaca Iaquinta.<\/p>\n De acordo com o advogado, outra quest\u00e3o importante que passa a ser regulamentada diz respeito ao fato de que o adquirente poder\u00e1 desistir da aquisi\u00e7\u00e3o, sem penalidades, em at\u00e9 sete dias da venda. Ele lembra que, nos casos em que h\u00e1 aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, n\u00e3o pode haver distrato, uma vez que em tais modalidades de neg\u00f3cio o regramento j\u00e1 est\u00e1 previsto na Lei 9.514\/1997.<\/p>\n Sem previs\u00e3o legal<\/strong> \u201cO artigo 51, inciso II do CDC \u00e9 claro ao pontuar que s\u00e3o nulas cl\u00e1usulas que subtraiam do consumidor o direito ao reembolso das quantias por si j\u00e1 pagas. Os incisos IV e XV do mesmo artigo tamb\u00e9m resguardam os consumidores contra cl\u00e1usulas que prevejam obriga\u00e7\u00f5es in\u00edquas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que atentem contra o sistema de prote\u00e7\u00e3o do consumidor\u201d, explica.<\/p>\n Chaves aponta que o Poder Judici\u00e1rio j\u00e1 fixou esse percentual entre 10% e 25%, em decis\u00f5es reiteradas dos Tribunais de Justi\u00e7a e do STJ. Segundo o especialista \u00e9 question\u00e1vel, por meio da nova norma legal, uma tentativa por via transversa de se mudar os entendimentos j\u00e1 consolidados. O percentual da multa estipulado na lei \u00e9 desproporcional.<\/p>\n \u201cAs construtoras retomam o bem para revenda a terceiros, recebendo integralmente pela nova venda. Mas e o comprador que desistir do im\u00f3vel, tem que pagar uma multa de 50%? Perder metade de toda a sua economia? N\u00e3o h\u00e1 razoabilidade e proporcionalidade. A construtora n\u00e3o pode ter enriquecimento il\u00edcito. Se a pessoa desiste da compra por falta de condi\u00e7\u00f5es, n\u00e3o pode perder 50%\u201d, afirma.<\/p>\n
\nO advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta<\/strong>, do departamento de Direito Imobili\u00e1rio do Braga, Nascimento e Zilio Advogados, explica que a diferen\u00e7a de percentuais para os distratos se d\u00e1 porque a exist\u00eancia de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o significa que todos os valores pagos pelos compradores de determinados im\u00f3veis se destinam exclusivamente \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do empreendimento no qual tais im\u00f3veis se localizam \u2014 um pr\u00e9dio de apartamentos ou um condom\u00ednio de casas, por exemplo.<\/p>\n
\nPara o advogado Eduardo Vital Chaves<\/strong>, s\u00f3cio do Rayes & Fagundes Advogados, a lei sancionada entra em conflito com a legisla\u00e7\u00e3o atual. Segundo ele, o C\u00f3digo Civil e o C\u00f3digo de Defesa e Prote\u00e7\u00e3o do Consumidor n\u00e3o preveem multas nesse percentual. Pelo contr\u00e1rio: protegem o consumidor de puni\u00e7\u00f5es exageradas.<\/p>\n